올해부터 달라지는 농지 및 부동산 세제 관련 내용들을 정리해보았습니다.
■ 농지관련 변경 내용
농업회사법인의 농지소유 요건 완화
지금까지는 농업회사법인이 농지를 소유할 수 있는 요건 3가지 중 농업인 출자액이 총출자액의 1/2이상으로 제한하여 왔으나 2006년 1월 22일부터는 이를 1/4로 개선해 농업회사법인의 농지소유요건을 개선했습니다.
현재 농업회사법인이 농지를 소유할 수 있는 요건은 ▲대표이사가 농업인이고 ▲업무집행권을 갖는 자의 1/2이상이 농업인이며 ▲농업인의 출자액이 총출자액의 1/2이상 등입니다.
개정된 요건은 ▲대표이사가 농업인이고 ▲업무집행권을 갖는 자의 1/2이상이 농업인이며 ▲농업인의 출자액이 총출자액의 1/4이상 등입니다.
농지임대(사용대) 허용범위 확대
2005년 10월부터 농업경영목적으로 취득하여 소유하고 있는 농지를 농지은행(한국농촌공사)을 통해 전업농 등에게 장기임대하는 경우 임대(사용대)를 허용하고 그 기간동안은 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 소유할 수 있도록 했습니다
8년 자경 후 이농할 경우에는 현행 1㏊까지 농지소유가 가능하지만 농지은행에 임대하는 경우는 면적 제한 없이 소유가 가능합니다.
상속농지도 현재 1㏊까지 소유할 수 있는데 농지은행에 임대하는 경우는 3㏊까지 소유가 가능합니다.
또한 국가, 지방자치단체, 법인, 개인 등 농지소유자로부터 위탁을 받아 농지의 임대(사용대), 매도기능을 수행하는 농지수탁관리사업을 시행하고 있습니다.
농지수탁관리사업은 소유자가 농지의 임대를 한국농촌공사에 위탁하는 경우에 이를 수탁하여 전업농 등에 임대하는 사업으로서 일정규모 이하의 농지나 개발예정지역안의 농지 등은 수탁대상에서 제외하여 투기목적의 농지취득은 차단할 계획입니다.
최소 수탁규모는 농업진흥지역 내에서는 1,000㎡ 미만, 농업진흥지역 밖은 1,500㎡미만이고 수탁기간은 5년 이상입니다.
그동안 농지법 시행일(1996넌 1월 1일) 이후에 취득한 농지는 질병, 징집 등 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 임대(사용대)가 허용되지 않았습니다.
농지처분명령제도 완화
2006년 1월 22일부터는 농지처분명령제도를 완화하여 처분 통지를 받은 농지소유자가 해당 농지를 성실하게 경작하거나 한국농촌공사 등과 매도위탁계약을 체결한 경우에는 3년간 처분명령을 유예할 수 있도록 하였습니다.
그러나 처분명령의 유예기간 중 성실경작을 하지 아니하거나 농지의 매도위탁을 해지한 경우에는 지체 없이 유예했던 처분명령을 하게 되지만, 처분명령의 유예기간동안 성실하게 경작하여 유예기간을 경과한 때에는 당해 농지에 대한 처분의무는 소멸되도록 했습니다.
농지처분의무가 면제되는 사유 확대
2006년 1월 22일부터 농지처분의무가 면제되는 휴경사유에 지력증진 및 토양개량보전을 위해 필요한 기간 동안 휴경하는 경우와 연작으로 피해가 예상되는 작목의 경작 재배 전후에 피해예방을 위해 필요한 기간 동안 휴경하는 경우를 추가했습니다.
지금까지는 자연재해 징집 생산조정 등 부득이한 사유로 소유농지를 휴경하는 경우에는 처분의무를 면제하고 있으나 농산물 소비 감소, 개방 확대 등에 대응하여 생산을 강제하지 않도록 처분의무가 면제되는 휴경사유 확대할 필요성에 따른 것입니다.
농업보호구역 행위제한 조정
농지법 개정으로 농업보호구역의 토지이용행위 제한방식을 제한행위 열거방식에서 허용행위 열거방식으로 변경하였습니다.
또한 시행령을 개정하여 농업보호구역의 행위제한 수준을‘국토의계획및이용에관한법률’에 의한 관리지역 행위제한 및 농업진흥구역의 행위제한 수준으로 조정해 농업인의 소득증대에 필요한 시설로서 주말농원사업(3천㎡ 미만), 관광농원사업(2ha 미만)의 시설 설치를 허용하였습니다.
또 농업인의 생활여건 개선에 필요한 시설로 단독주택(1천㎡ 미만), 수퍼마켓 의원 탁구장 동사무소 마을공회당 등 제1종근린생활시설, 기원 서점 체력단련장 사무소 사진관 게임방 등 제2종근린생활시설의 설치를 확대하였습니다.
농지조성비 제도 개편
2006년 1월 22일부터 현행 농지조성비를 농지보전부담금으로 개편하여 그 부과기준을 조성원가에서 공시지가를 기준으로 부과하고 농지조성사업과 영농규모화 지원, 농지은행사업 등 농업구조개선 재원으로 활용할 계획입니다.
단위(㎡)당 금액을 전용하는 농지에 대한 개별공시지가의 30%로 부과하게 됨에 따라 지가가 높은 지역의 부담이 과도하게 증가하지 않도록 부과금액이 ㎡당 5만원을 초과하는 경우 5만원을 부과하도록 상한제도 도입하여 보완하였습니다.
농지취득자격증명 발급기간 단축
2006년 1월 22일부터는 농지취득시 전용허가를 받은 농지, 주말체험영농농지 등 농업경영계획서를 작성하지 않는 경우와 같이 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명을 신청하는 때에는 이를 2일 이내 처리하도록 처리기간을 단축합니다.
농업진흥구역 행위제한 완화
2006년 1월 22일부터 농업진흥구역안에서 농산물가공 유통 및 농업인 공동이용시설의 설치 규모를 확대하게 됩니다.
미곡종합처리장, 산지유통시설은 현재 1ha에서 3ha로 개정하고 농업생산자단체가 설치 운영하는 농산물 판매시설(0.3ha미만)을 허용하고, 마을공동농산어촌체험시설 및 국가 지방자치단체 농업생산자단체가 설치하는 목욕탕, 운동시설, 구판장 설치를 허용하게 됩니다.
그동안 농업진흥구역에서는 농업생산과 직접 관련되지 않는 토지이용행위를 금지하면서, 농업용시설 등의 설치만 예외적으로 허용하여 왔으나,
축사 설치시 농지전용규제 완화
그동안 농지를 전용하여 축사설치 시 현실적인 부담을 고려하고, 축산을 하는 농업인들의 요구사항을 반영하여 2006년 1월 22일부터는 축사설치 관련 농지전용규제가 대폭 완화됩니다.
현재 농업진흥지역밖에서 농지전용신고시 면적을 제한(양돈․양계 3ha, 기타 1ha)하고 농업진흥지역안 축사설치시 1ha초과분에 대해서 농지보전부담금 50% 부과하던 것을 축종 구분없이 3ha까지 신고전용을 허용하고, 농업진흥지역안에서 3ha까지 축사설치시 농지보전부담금을 면제(3ha를 초과하는 부분만 50% 부과)합니다.
농업진흥지역 지정 관리제도 보완
그동안 농업진흥지역 해제권한을 엄격하게 제한하여 경직되게 운영하였던 것을 개선하여 2006년 1월 22일부터 시도지사가 여건변화로 인한 농업진흥지역을 1ha미만에 한해 해제할 수 있는 권한을 완화했습니다.
농지전용허가제도 개선
2006년 1월 22일부터는 농지전용허가제도가 대폭 완화됩니다.
농지관리위원회의 확인을 생략할 수 있는 경우를 확대하였으며 농지전용허가제한 기준을 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 용도지역별 토지이용행위제한 수준에 맞추어 조정하고 시도지사에 대한 농지전용허가권한 위임범위를 확대해 현재 농업진흥지역밖 3~10ha에서 3~20ha로 조정됩니다.
■ 부동산 세제 관련 변경 내용
종합부동산세 강화
주택과 비사업용 토지의 종합부동산세 과세방식이 종전 인별합산에서 세대별 합산 과세로 전환됩니다. 또 종부세 과세기준이 하향조정(주택 9억원→6억원, 비사업용 토지 6억원→3억원)되고, 과표적용률도 매년 10%씩 연차적으로 높여 오는 2009년에는 보유세 실효세율이 1% 수준이 되도록 조정됩니다.
재개발 재건축 조합원 입주권 주택수 포함
현재 양도소득세 계산을 할 때 재건축.재개발 입주권이 주택 수에 포함되지 않아 다주택자가 주택을 양도할 때 1세대 3주택 중과세를 회피하거나 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아왔으나 올해부터는 재건축 입주권도 주택 수에 포함됩니다.
이에 따라 1세대 3주택자의 경우 1주택이 재건축사업으로 없어져 2주택에 입주권만 갖고 있더라도 3주택자와 마찬가지로 양도세 중과대상이 됩니다.
부동산 실거래가 신고의무제도 시행
모든 부동산을 사고 팔 때는 매매계약일을 기준으로 30일 안에 관할 시군구에 실거래가로 신고해야 하는 제도입니다. 주택, 토지, 상가, 업무용 빌딩 등 모든 부동산이 포함됩니다.
중개업소를 통해 매매한 경우에는 중개업자가, 직거래했다면 매도인과 매수인이 각각 신고를 해야 합니다.
신고는 인터넷으로 할 수 있으며, 신고부담을 줄이기 위해 거래세도 인하됩니다. 가격을 낮춰 신고하거나 허위로 신고하는 등의 경우에는 중개업자 또는 거래당사자는 취득세 3배 이하의 과태료를 내야하며, 중개업자가 신고내용을 거짓 기재하거나 이중계약서를 작성한 경우 중개업등록 취소 또는 6개월 이내 자격정지 조치를 받습니다.
부재부동산에 대한 채권보상제 의무적 실시
3월부터 부재부동산 소유자의 토지가 공익사업에 편입되는 경우에는 채권보상을 의무적으로 실시됩니다. 채권보상제 적용 지역은 토지거래허가구역이 속한 시군구(자치구) 및 이와 연접한 시군구로, 택지․산업단지․유통단지․도시 등 개발사업, 관광단지조성, 국민임대주택건설사업 및 행정중심복합도시건설사업이 해당됩니다.
채권보상을 실시하는 경우에도 부동산거래에 필요한 1억원과 양도소득세 상당금액(세무사의 확인이 있는 경우)은 현금으로 지급하도록 했습니다.
토지개발사업에 대한 개발부담금 부과
올 1월 1일부터 토지 개발이익의 환수를 위해 개발부담금이 부과됩니다. 부과대상사업은 도시지역 300평(특별시․광역시 200평) 이상, 비도시지역 500평 이상을 개발하는 토지개발사업으로 택지개발사업, 대지조성사업, 지목변경을 수반하는 건축 등입니다. 부과대상사업의 사업시행자가 납부의무자가 되며, 토지소유자가 따로 있는 경우에는 토지소유자가 납부해야 합니다.
개발부담금은 개발이익의 25%에 해당하는 금액을 부과하게 되며 2004년 2월 폐지되었다가 8.31대책으로 다시 도입됐습니다.
토지거래계약허가 제도 변경
내년 3월부터 토지거래허가를 받아 취득한 토지의 사후 이용의무 불이행시 이행강제금이 부과됩니다. 또 토지거래허가구역에서 법률위반 사항에 대한 신고․포상제가 도입됩니다.
아울러 공익사업에 편입된 토지의 대체 토지를 허가구역내에서 보다 쉽게 취득할 수 있도록 요건이 완화됩니다. 취득가능 기간을 종전 1년에서 3년으로 늘리고 취득가능 지역도 해당 토지가 소재하는 시군 및 그 연접 시군에서 전국으로 확대됩니다.
농지 및 임야 취득시 사전거주요건으로서 세대주 전원이 해당 토지 소재 시군에 6개월 이상 거주하도록 하던 것을 1년 이상 거주하도록 했습니다.
토지거래허가를 신청할 때 허가신청서에 취득에 드는 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 합니다. 자기 자금, 금융권 차입금, 민간 차입금(사채), 토지보상금 중 무엇으로 땅을 사는지를 밝혀야 합니다.
소규모 주거용 건축물 양성화
무단 용도변경을 제외한 무단 증축 등의 건축법 위반건축물 중 소규모 주거용 건축물을 내년 2월부터 11개월 동안 허가 신고를 받습니다.
대상 건축물은 2003년 12월 31일까지 사실상 완공된 연면적 50평 이하인 단독주택, 연면적 100평 이하인 다가구주택, 세대당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택입니다. 연면적의 2분의 1 이상이 주거용으로 사용되는 주상복합 건축물도 해당됩니다.
취득세 실거래가 과세
개인간 취득․등기하는 주택에 대해 취득․등록세 세율이 0.5%씩 각각 인하됩니다. 또 실거래가 신고제에 따라 취득세 부과시 실거래가가 과세표준으로 적용됩니다.
아울러 재산세 과세표준 적용비율이 내년부터 매년 5%씩 2015년까지 100%로 인상되고, 주택분 재산세는 서민의 재산세 부담이 급격히 늘어나지 않도록 2008년부터 매년 5%씩 2017년까지 100%로 점진적으로 인상됩니다.
농지대토 양도세 비과세가 감면제도로 전환
현행 농지대토에 대한 양도세가 전액 비과세되던 것을 대체취득요건을 변경(종전농지면적 2분의 1이상 또는 가액의 3분의 1이상 취득)하고, 감면한도도 5년간 1억원으로 규정하는 감면제도로 전환됩니다.
1세대 2주택, 비사업용 토지 양도세 실거래가 과세
양도세를 원칙적으로 기준시가로 과세하고 고가주택, 3주택 등에 대해서만 실거래가로 과세하던 현행과는 달리 올해부터는 양도세 실거래가 과세대상을 1세대 2주택, 비사업용 토지로 확대합니다. 또 2007년부터는 모든 부동산을 실거래가로 과세할 계획입니다.
장기보유특별공제 변경
양도세가 과세되는 고가주택(45평 공동주택 또는 80평 단독주택)에 대한 장기보유특별공제율을 5~10년 보유시 현행 25%에서 15%로, 10년 이상일 경우 50%에서 30%로 낮추고, 1세대 1주택자가 15년 이상 보유했을 경우에는 공제율을 45%로 확대키로 했습니다.
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