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- ■ 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.
- ○ 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 : 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새 집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과제되지 않습니다.
- ○ 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된경우로서 일반 주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다. 다만, 2002.12.31 이전에 상속받은 주택을 2004.12.31까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세를 과세하지 않습니다,
- ○ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 : 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.
- ○ 집을 사간 사람이 등기 이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 : 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나 집을 사간 사람이 등기이전을 해 가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.
- ○ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자55세)
- 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- ○ 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 때 : 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- ○ 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택 (비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- ※ "농어촌주택"이라 함은 서울,인천,경기도를 제외한 읍,면지역(도시지역내는 제외)에 소재한 다음의 주택을 말함.
- - 상속주택 ; 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- - 이농주택 ; 농·어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- - 귀농주택 ; 농·어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 이내)
- - 또한 1주택을 소유한 1세대가 ‘03.8.1~’05.12.31 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택 양도시 비과세 해당여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단합니다.
- * 농어촌지역 ; 읍·면(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역 투기지역, 관광단디 지역은 제외)
- * 주택규모 ; 대지 200평, 건물 45평(공동주택 35평) 이내
- * 주택가격 ; 취득시 기준시가 7천만원 이하이며 일반주택 양도시 1억원 이하
- - 이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다.
- ■ 이 밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다,
- ○ 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때 : 1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 점포 면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과제하지 않습니다.
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- ○ 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 때 : 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 의해 헐린후 당초 재개발(재건축)조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
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- ○ 입주권(재개발·재거축)을 팔았을 때 : 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동조합원으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 종전 주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득 할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 과세되지 않습니다.
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- 2.농지에 대한 양도소득세 면제 및 비과세
- ■ 양도소득세 면제
- ○ 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 면제됩니다.
- - ‘농지소재지’란 농지가 소재하는 시·군·구(자치구)안의 지역이나 이와 붙어 있는 시·군·구 안의 지역을 말합니다
- - 경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다.
- ○ 또한 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 농업기반공사 또는 농 업법인(영농조합법인·영농회사법인)에 양도하는 경우에는 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건(자경기간)을 완화하였습니다.
- - 대상농지 및 자경기간
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- ○그러나 다음의 농지는 면제되지 않습니다.
- - 시지역(광역시의 군지역, 시의 읍·면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역안에 있는 농지로써 이들 지역(대규모개발 사업지역은 제외)에 편입되는 날로부터 3년이 지난 농지
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- - 농지가 환지예정지로 지정된 경우로서 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지
- - 또한 농지가 2002.1.1 이후 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경 농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세를 면제 합니다.
- ○ 연간 감면 한도액
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- ■ 양도소득세 비과세
- ○ 경작을 위해 다음과 같이 농지를 팔거나 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
- - 경작상 필요에 의하여 자경 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때
- . 단, 종정 농지를 판 날로부터 1년 안에 농지의 면적 이상이거나 가격이 1/2이상인 다른 농지를 사야 하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)
- . 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날로부터 계속하여 3년 이상 경작했어야 합니다.
- . 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날로부터 소급하여 3년 이상 경작했어야 합니다.
- - 경작상 필요에 따라 농지를 교환하는 때
- . 단, 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4이하여야 하고
- . 교환으로 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작하여야 합니다.
- 3. 기타 양도소득세가 감면되는 경우
- (1) 장기 임대주택에 대한 양도소득세 감면
- ○ 임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모(25.7평 이하의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대 기간과 주택의 유형에 따라 양도 소득세의 50% 또는 100%를 감면합니다.
- (2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
- ○ 감면대상
- - 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001.1.1이후 양도분부터 적용)
- - 2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축 주택을 취득한 경우 (2001.8.14이후 양도분부터 적용)
- ※ 다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시(분단, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역내 소재한 신축주택의 경우는 2003.1.1 이후 취득분부터 감면을 배제함
- ○ 감면내용
- - 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고,
- - 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.
- ○ 감면배제
- - 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않습니다.
- (3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
- ○ 다음 각호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업지정고지일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2006.12.31까지 양도하고 그 대금을 보상채권으로 받는 경우에는 양도소득세의 10%를 감면합니다.
- - 공입사업을위한토지등의취득및보상에관한법률리 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 감면합니다.
- - 도시개발법에 의한 재개발구역 안의 토지 동법에 의한 사업시행지에게 양도함으로써 발생하는 소득
- - 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득.
- 4. 양도소득세 계산방법
- ■ 계산절차.
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- ■ 양도가액 및 취득가액은 다음과 같이 계산합니다.
- ○ 원칙 ; 기준시가에 의하여 계산합니다.
- - 토 지 ; 개별공지지가
- - 건 물 ; 국세청장이 정한 기준시가
- - 공동주택 ; 국세청장이 토지와 건물을 일괄 고시한 기준시가
- ○ 다음의 경우에는 실지거래 가액으로 계산합니다.
- - 단기 매매차의 목적의 투기거래
- · 부동산을 취득 할 수 있는 권리를 양도하는 경우
- · 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우
- - 조세부담 회피목적의 투기거래
- · 허위계약서 작성, 주민등록허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우
- · 미등기자산을 양도하는 경우
- - 고가주택을 양도하는 경우
- - 실지거래 가액으로 양도소득세를 신고하는 경우
- · 양도자가 양도 및 취득 당시의 실지거래 가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 확정신고 기한까지 관할세무서장에게 신고하는 경우
- - 부동산가격이 급등하였거나 급증할 우려가 있어 재정경제부장관이 지정하는 지역에 소재하는 부동산
- - 1세대 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택(2002.10.1 이후 양도분부터)
- ■ 토지에 대한 개별공사지가는 양도 또는 취득 당시에 고시되어 있는 공시지가를 적용합니다.
- ○ 개별공시지가 기준일 및 고시일 현황
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- - 토지에 대한 기준시가를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 경우에는 직전의 기준시가에 의합니다.
- 예) ‘99.5.30 취득시 ; 취득기준시가 고시전인 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기분시가는 다음 산식에 따라 환산한 가액으로 합니다.
- ○ ‘90년 개별공사지가 고시전인 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기준시가는 다음 산식에 따라 환산한 가액으로 합니다.
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- - 분모의 가액은 ‘90.8.30 시가표준액을 초과하지 못하며
- - 시가표준액 비율은 100분의 100을 한도로 합니다.
- - 취득당시 시가표준액 계산시 주의사항(의제취득일)
- · ‘84.12.31 이전에 취득한 경우에는 ’85.1.1(의제취득일)의 시가표준액을 적용
- ■ 기타 필요경비는 부동산의 가치 증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산 합니다.
- ○ 기준시가로 신고한 경우
- - 토지 ; 취득당시 개별공시지가 X 3% (미등기는 0.3%)
- - 건물 ; 취득당시 국세청 기준시가 X 3% (미등기는 0.3%)
- ○ 실거래가액으로 신고한 경우
- - 소개비, 용도변경·개량비, 자본적지출 및 양도비용 등
- ※ 취득세·등록세 등 취득에 소요된 비용은 취득가액에 가산합니다.
- ■ 기타 공제의 내용은 다음과 같으며, 미등기 양도 자산은 공제받지 못합니다.
- - 보유기간이 3년 이상 5년 미만 ; 양도차액의 10%
- - 보유기간이 5년 이상 10년 미만 ; 양도차액의 15%
- (기준면적 미만의 고가주택은 25%, 1세대 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)
- - 보유기간이 10년 이상인 경우 ; 양도차익의 30%
- (기준면적 미만의 고가주택은 50%, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)
- ※ 60% 중과대상인 1세대 3주택 이상자의 주택에 대하여는 장기특별보유공제를 적용하지 아니함(2004.1.1 이후 시행)
- ※ 기준면적 미만 고가주택 ; 2003.1.1 이후 양도분부터 적용
- - 공동주택(아파트 등) ; 전용면적 45평 미만
- - 단독주택 ; 건평80평 미만이고 동시에 대지 150평 미만인 것
- ○ 양도소득 기본공제
- - 주식과 주식 외 자산(부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산)으로 구분하여 각각 연간 250만원을 공제합니다.
- (1년에 2회이상 양도하는 경우에는 그 과세기간 중 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제)
- ■ 양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용.
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- ※ 투기지역에 대하여는 필요시 대통령(시행령)으로 기본세율에 ±15% 범위 내에서 탄력세율을 적용할 수 있으며, 특히 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 양도 차액에 대하여 우선 적용합니다.
- - 이 경우 1세대 2주택 이상의 보유 주택 수 판정은 60% 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상의 경우와 같습니다.
- ※ 60%의 세율이 적용되는 1세대 3주택 이상 판정시 포함되는 주택
- - 지역기준 ; 다음의 지역을 제외한 수도권, 광역시 소재 주택
- · 수도권(서울, 인천, 경기) 광역시중 군지역 및 도농복합 시의 읍, 면지역
- · 수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역
- - 가격기준 ; 기타지역에 소재하는 주택(지역기준에서 제외되는 주택 포함)으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택
- 5. 양도소득세 신고·납부 요령
- (1) 예정신고
- ■ 「예정신고납부」란
- ○ 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세표준을 예정신고기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.
- ○ 예정신고 기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 내야할 세액의 10%를 공제 받습니다.
- ○ 따라서, 부동산을 양도하면 반드시 예정신고를 하시기 바랍니다. 다만, 1세대 1주택 등 비과세 부동산을 양도한 경우에는 신고할 필요가 없습니다.
- ■ 예정신고·납부기한
- ○ 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우
- - 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내
- ○ 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우
- - 토지거래허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내
- (2) 확정신고
- ○ 당해 연도에 양도소득이 있는 자는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
- ○ 다만, 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
- ○ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 특히 확정신고· 납부를 하지 않은 경우에는 납부할 세액의 10%이상(무신고 가산세 10%, 무납부가산세 1일 0.03%))을 추가 부담하게 됩니다.
- (3) 양도소득세 분납
- ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
- ○ 분납할 수 있는 세액
- - 납부할 세액이 2천만원 이하인 때 ; 1천만원을 초과하는 금액
- - 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때 ; 납부할 세액이 100분의 50이하의 금액
- (4) 양도소득세 물납
- ○ 공공사업을 위하여 공공사업 시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상채권으로 받는 경우에는 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.
- - 세액이 1천만원을 초과하는 경우
- - 양도소득세 예정·확정 신고 기한 10일 전까지 물납 신청
- 6. 신고시 제출할 서류
- ○ 양도소득세 신고시에는 세무서에 비치된 ‘양도소득세과세표준신고 및 자진납부계산서', 양도소득금액계산명세서’를 작성하여 다음 서류와 함께 관할 세무서에 제출하여야 합니다.
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- 양도소득세 예정신고 사례】
- ● 인천광역시 서구 심곡동의 답 314㎡를 ‘77.4.10에 등기한 후 소유하다 2003. 2.10 양도한 경우(8년 이상 보유하였으나, 경작하지 않은 농지임)
- - 양수인; 인천광역시 서구 신현동 254 김영남 700801-1629317
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- 《 계 산 내 용 》
- ○ ‘90. 8.30 이전에 취득하여 취득당시 개별공시지가가 없으므로 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 합니다.
- → 1990. 1.1을 기준으로 한 개별공시지가 x 취득당시의 시가표준액 / 1990.8.30 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액
- ① 양도가액 ; 78,500,000원(314㎡ x 250,000원)
- ② 취득가액 ; 18,460,060원(190,000 x 314㎡ x 6,730원 / (23,900+19,600) ÷ 2
- ③ 양도소득금액 ; 41,640,298원
- ※ 소득금액 = 양도가액-(취득가액+기타 필요경비+장기보유특별공제+양도소득기본공제)
- · 기타필요경비 ; 55,801원(취득당시 개별공시지가의 3%)
- · 장기보유특별공제 ; 17.845,814원(78,500,000 - 18,460,060 - 553,801) x 30%
- · 양도소득기본공제 ; 2,500,000원
- ④ 양도소득세 과세표준 ; 39,140,298원
- ⑤ 산출세액 ; 6,145,253원
- ⑥ 납부할 양도소득세액 ; 5,530,728원(2003. 4.30일까지 자진 납부하는 경우 산출세액의 10%를 공제함)
- 나. 농어촌특별세
- - 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.
- 다. 주민세
- - 양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득액의 10%를 주민세로 납부하여야 합니다.
Daum 카페 횡성부동산 cafe.daum.net/HOENGSEONG
출처 : 횡성부동산 with 귀농
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